Guía Rápida para Inversionistas

Inversión inmobiliaria ¿Por qué?

En agosto de este año la Cámara Chilena de la Construcción público un estudio sobre "el índice de acceso a la vivienda", concluyendo que es cada día más difícil adquirir una propiedad, ya que según este indicador en todo el país y particularmente en Santiago se encuentra en condiciones "severamente no alcanzable", esto se puede entender por muchos aspectos, como por ejemplo bajos sueldos, trabajo precario, temas generacionales, entre otros.

Sin embargo, esto presenta una gran oportunidad para invertir, ya que en el futuro aumentará la demanda por alquiler de viviendas. La necesidad de vivienda según un estudio publicado por la cámara chilena de la construcción, indica que existe un "déficit habitacional" de 739.603 viviendas para 2.218.809 millones de personas en todo el país, si bien el informe recopila desde los años 2015 al 2017, podemos suponer un aumento de este índice dado diferentes factores.

También existe un factor generacional. Un porcentaje no menor de quienes pertenecen a las generaciones más jóvenes no compran viviendas a temprana edad lo hacen en edades más tardías y gran medida lo hacen como inversión.

Otro factor relevante es el de la aparición y masificación de aplicaciones como AirB&B, Home Away, Booking, Trip advisor entre otras, que han generado un interesante nicho de negocio en el arriendo diario.

Las 4P de una inversión inmobiliaria

Existen muchas herramientas para determinar si un negocio es bueno, malo, está bien ubicado o no, y los negocios inmobiliarios no son la excepción, por ello antes de invertir podemos considerar el realizar un análisis de las 4P (Precio, Producto, Plaza, Promoción), esta herramienta nos permite conocer entorno, el precio, objetivo y diseñar el marketing para promocionar y desarrollar un negocio.

• Producto

Primero que todo hay que definir en qué productos se desea invertir. Si bien todos son inmuebles, no es lo mismo invertir en departamentos que invertir en casas o en locales comerciales, por ejemplo, las casas suelen necesitar un mayor gasto de mantención y sufren de mayor depreciación que los departamentos por ello también hay que considerar el año de construcción, la calidad y el material de dicha propiedad, en el caso de los locales comerciales entran en juego otros factores, como para que se puede utilizar el local, el layout del inmueble que es determinante. De igual manera no es lo mismo invertir en una propiedad nueva que en una usada, no solo existe una diferencia entre el valor del m2 entre propiedades nuevas y usadas, también existen otros factores que deben ser considerado incluso en este caso el sentido subjetivo del gusto es muy relevante.

• Precio

El precio del inmueble podemos calcularlo con los metros cuadrados compuestos de la propiedad por UF promedio observada en el sector, con eso tenemos una idea de cuánto nos podría costar una propiedad, pero también debemos considerar el precio de arriendo del sector, ya que, con este podemos saber la rentabilidad de la propiedad, es así que si compramos un departamento en $72.500.000 y su precio de arriendo es de $320.000 este departamento tendrá una rentabilidad anual de un 4,9%.

• Plaza

Ubicación es lo más importante ante una inversión, ya que, existen muchos factores que determinan el valor de una propiedad, como por ejemplo si mira al norte o al oriente, si tiene estacionamiento, si el edificio tiene piscina. Estos atributos son muy relevantes para quien piensa vivir en ese lugar toda una vida, para quien compra como inversión estos factores son importantes pero debe pensar principalmente en que tan arrendable es la propiedad ya que no vivirá allí y posiblemente tenga más de un inquilino a lo largo de los años, y en este sentido es mucho más relevante la ubicación, que la orientación u otros aditamentos que tenga la propiedad.

Es posible decir que una propiedad que tenga cerca locomoción colectiva, recintos educacionales, buena conectividad, centros de salud, seguridad, seguramente será más fácil de arrendar que una propiedad que tenga, más servicios como por ejemplo piscina, pero sea de más difícil acceso, o el barrio no sea seguro.

Un ejemplo de esto los vemos en las comunas de Santiago, Estación Central e Independencia, Muchos departamentos en estas comunas no tienen estacionamiento, pero, la conectividad es muy buena lo que implica que sin mucho esfuerzo es posible llegar a cualquier parte de la región, 

• Promoción

Lo importante con la promoción es lograr encontrar un aspecto que destaque la propiedad y atraiga a un inquilino, algo que logre destacar por sobre las demás propiedades mostrando un atractivo que haga pensar en la propiedad como un lugar donde vivir sin importar por cuánto tiempo alguien piense estar habitando la propiedad, también el precio de promoción debe ser correcto, ya que por muy especial que sea  la propiedad si el precio no se ajusta al mercado esta no se arrendara.